Asuntojen vuokraus -hyväntekeväisyyttä?
Nyt on muotia kauhistella pääkaupunkiseudulla tapahtuvaa nopeaa vuokrien nousua. Toisaalta asuntosijoittajat kertovat että huomattavasti paremmat tuotot saa pienemmistä kaupungeista. Eli toisin sanoen sijoittajan kannalta vuokrataso on pääkaupunkiseudulla vielä liian alhainen. Eikä kellään vuokranantajalla ole varaa harjoittaa hyväntekeväisyyttä, ei kaupungilla ,ei vakuutuslaitoksella, eikä varsinkaan yksityisellä vuokranantajalla. Kuulostaa roisilta, mutta asetu itse vuokranantajan housuihin! Tehdäänpä pieni tupakkaaskinkansi-luokan laskelma sopivasta vuokratasosta sijoittajan näkökulmasta:
- Uusi 45 neliön kaksio Vantaalla maksa 160k€.
- Yhtiövastike k.o asunnosta on 160€/kk
- 12 kk:n euribor on tänään 4.75%. Korko investoidulle pääomalle on 7600€/vuosi eli 630€/kk.
- Asunnon arvo kuoletetaan 25V ajalla. Tämä vastannee pitkällä tähtäimellä asunnon korjaustarvetta. Tämä tekee siis 6400€/vuosi, eli 533€/kk
- Yhteensä siis 1323€/kk
Entä sitten asunnon arvonnousu? No, en ole kovin vakuuttunut että sen varaan voi laskea, onhan jopa kuplastakin puhuttu. Lisäksi oli kai tarkoitus harjoittaa pitkäjänteistä toimintaa jolloin arvonnousulla ei ole niin väliä.
Näitä lukuja ei tarjonnan lisääminen kaavoitukseen puuttumalla muuta. Kannattamatonta toimintaa ei kukaan halua harjoittaa, sanoi ministeri Vapaavuori mitä tahansa. Jos haluaa vaikuttaa vuokratasoon pitää antaa vero- tai muita porkkanoita jotka muutavat vuokraustoiminna edullisemmaksi sijoitusmuodoksi kuin pankkitili. Tai laskevat uusien asuntojen hintatasoa.
Kiinteistösijoitusrahastoista (REIT) on paljon puhuttu, en tiedä lopputulosta. Yksi asia minkä ylläolevassa laskelmassa voisi muuttaa on että poistot osakehuoneistoista muuttuisivat vähennyskelpoisiksi, jolloin tuottovaatimus hieman laskisi. Tämä on kai REIT:ssäkin ajatus?
Eli inhottavia kapitalistisikoja on turha haukkua ennekuin on itse asettunut heidän housuihinsa. Olet voittanut lotossa. Sinulla uuden auton, etelänmatkojen ja muutaman juhlan jälkeen vielä 100.000€ ylimääräistä rahaa, ja voisit valita pankkitalletuksen ja sijoitusasunnon välillä. Kumman valitset? Jos valitset asunnon, kuinka paljon haluat silloin vuokraa? Aika moni taitaa tässä vaiheessa itse muuttua inhottavasksi kapitalistiksi 
Du hoppade över inflationen där, som ökar lägenhetens värde i nästan samma takt som reparationskostnaderna minskar det, för 25 år är lite väl kort livslängd för en lägenhet. Säg 40 år. En mera möjlig avkastning är ska vi säga blygsamma 5% på satsat kapital, ca. 665 i månaden, plussar vi på 160 så blir det 825 euro, och den hyran kanske nog många går och betalar idag för en splitterny tvåa på bra plats. Förutom inflationen arbetar ju också det faktum att marken är begränsad för en värdeökning och det är ju nog detta som avgör marknadsläget här i huvudstadsregionen.
Comment by Matias Sandström — April 11, 2008 @ 1:00 pm
Nå, 25 år drog jag inte ur hatten, det är vad skattmasen tycker är rimlig avskrivningstakt för en fastighet - bostäder får som sagt privatpersoner inte göra avskrivningar på.
Jag är inte helt säker på detdär med reprationskostnader vs inflation. Jag pungade ut 90k€ för en gammal (1971) tvåa för 4 år sen. Nu kommer fasadrenovering på 20 k€. Jag väntar med fasa på när rörrenoveringen kommer =8-O
Man kan väl räkna med att prisstegringen på bostaden motsvarar inflationen - då har jag gjort varken vinst eller förlust.
Comment by Lars Stormbom — April 15, 2008 @ 8:59 pm
Man kunde väl börja göra avskrivningar som företag gör på fastigheter, som dessutom skulle kunna beaktas i beskattningen, men om detta dessutom skulle påverka hyrorna neråt, så skulle det ju inte bli någon beskattningsbar vinst kvar, och det igen skulle skattemyndigheten inte tycka om. Å andra sidan skulle det bli en hel del skatt då lägenheten ska säljas, för någonstans ska skatten tas. I exemplet så skulle det inte bli någon vinst, men om allt kapital är upplånat så har ju inget satsats heller. Vad gäller diskussionen om boendekostnaderna i huvudstadsregionen, så lutar jag lite mot att låta marknaden sköta det. Dethär är ju lite regiontänkande, men nog ska ju resten av Finland leva också.
Comment by Matias Sandström — April 16, 2008 @ 8:59 am